新时期片区综合开发实施路径及操作实务（要点）
——张威老师 产业地产战略与实操运营专家
课程背景：
片区开发也称片区综合开发、城镇综合开发、产城融合模式开发等，2020年《土地成片征收标准（试行）》（自然资规〔2020〕5号）文件出台，对片区开发做出定义，片区开发是指在国土空间规划确定的 城镇开发边界内的集中建设区，由县级以上地方人民政府组织的对一定范围的土地进行的 综合性开发建设活动。片区开发是一种在符合国家及地方规划的前提下对成片区域进行系统性地改造、建设、运营和维护的行为。
我国的片区开发最早可以追溯到改革开放初期的招商局蛇口工业区，随着改革开放的不断深入，在不同时间都出现不同特色的片区开发模式，不管采用哪种模式，片区开发的主要流程都包括拓展选址、战略规划、产业规划、空间规划、投融资规划、项目策划、开发计划、可研编制、土地整理、开发建设、招商引资、园区运营、结算退出等流程。
本课程旨在帮助学员全面理解和掌握片区开发的理论知识和实践技能，为片区开发领域的工作和区域发展奠定坚实的基础。
课程时间：2天，6小时/天
课程对象：政府机构（发改委、金融办、园区管委会、相关政府平台公司）、建筑施工企业、从事开发业务的国央企、房地产开发商、银行、证券公司、保险公司、信托公司
课程方式：实战讲授 案例分析 调研问卷 模式解析 课程答疑
课程收益：
1、明晰片区开发的概念、特征和发展历程
2、掌握片区开发的模式选择
3、掌握片区开发全流程操作方法
4、掌握片区开发投融资规划的内容和方法
5、掌握土地整理、开发建设、招商引资、园区运营等实际操作技能，有效推动片区开发
6、熟悉片区开发国内典型案例，掌握操作要点
课程大纲
第一讲：新时期片区开发的新要求
一、片区开发的脉络梳理
明晰定义：（自然资规〔2020〕5号）文件
1. 片区开发的内涵（目的意义）
2. 中国片区开发的历程
1）1994-2002年，政府直接投资模式
2）2002-2009年，土地分成模式
3）2009-2014年，BT、BOT模式
4）2014-2018年，PPP模式
5）2019-今，ABO及F EPC模式
3. 片区开发常见操作模式及案例（PPPF EPCABO等）
案例解析：PPP政企合作开发模式
案例解析：ABO授权-建设-运营模式
案例解析：F EPC融资工程总承包模式
二、片区开发的新形势
1. 审视当前阶段的经济发展环境（困境与问题）
1）外部环境不确定性加大
2）国内需求不足
3）基层财政收支矛盾较大
4）城乡基础设施等方面存在短板
2. 中央要求
1）促进经济增长
2）防范金融风险
3. 地方诉求
1）增加财政收入
2）减少政府负债
4. 企业追求
1）投资安全
2）收益保障
三、当前片区开发（新热点）的实践（案例解析）
1. 产城融合发展
2. 城市更新
3. 乡村振兴
4. 生态环境治理 片区综合开发EOD
5. 轨道交通 土地综合开发TOD
第二讲：片区开发的全流程管理（顶层设计）
一、全流程管理模型
1. 片区开发价值链模型
发现价值——创造价值——实现价值——传递价值
2. 片区开发全流程图示（结合具体企业案例）
二、拓展投资选址（投资是企业生存与发展的基本前提）
1. 城市选择原则
1）国家战略支持
2）都市圈与城市群
2. 项目选址具体依据
——三有 四有 五有 六有
三、发展战略规划（找寻一个城市发展的灵魂，解决城市定位问题）
1. 发展战略规划概述
1）定义与重要性
2）主要内容和编制方法
2. 片区定位
1）功能定位
2）发展定位
3）形象定位
3. 战略发展路径与策略
四、产业规划（塑造一个城市的造血机能）
1. 产业规划的内容
2. 产业体系与定位
1）产业体系内容（主导产业、支撑产业、细分产业）
2）产业定位的原则
3. 产业发展趋势
1）传统产业升级路径
2）战略新兴产业发展策略
4. 产业规划与定位成果（案例）
1）产业链图谱
2）产业地图
五、空间规划（划定片区发展的价值版图）
1.空间规划定义与体系
1)规划的定义与重要性
2)规划体系与内容
2.规划的原则
1)创新规划方法
2)规划质量的评判标准
3.规划与设计模型
六、重大项目策划（案例）
1.项目策划的重要性
2.项目策划的方法
1）项目定位与市场分析
2）产品策划与功能设计
3.营销策略与推广计划
七、投融资规划
1. 投融资全生命周期管理
1）建立项目池 资金池
2）保障 “投融建管退”完整闭环
2. 资金结构设计
1）资金结构设计的原则（价值创造、战略导向、风险匹配、成本最小化、渠道多样化）
2）结构化融资模式（直接融资与间接融资）
3. 投融资计划
1）资本金筹措
2）投资预算管理
3）投资进度管理
4）资金偿还计划
4. 融资渠道选择
1)财政支持路径
2)银行支持路径
3)非银金融机构路径
5. 资本运作与退出机制设计
1）资产证券化（ABS）
2）基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）
3）产业投资基金
第三讲：片区开发的全流程管理（策略与实施）
一、开发策略（制定片区滚动开发计划）（案例）
1. 环境审视
2. 总体开发目标
3. 三年开发策略
1）城市发展策略
2）产业发展策略
3）资源保障策略
4. 一图一表
1）三年滚动开发图
2）三年流动开发项目表
5. 投资分析与经济计量
1）投资纪律（现金流3年当期为正，5年累积正）
2）经济计量（GDP、税收、就业等）
二、土地整理与开发建设
1. 九通一平与建设时序
2. 项目实施的计划管理
3. 项目用地开发时序（图示）
案例：一级开发的产品研究
三、招商引资与综合运营
第1步：认清自身情况
案例：公司的产品与服务
第2步：明确客户需求
——政府需求 企业需求与客户画像
案例：竞争优势与竞品分析
第3步：找准渠道路径
——体系 制度 方式 渠道 方案（案例）
第4步：做好支持服务
1）运营服务管理体系
2）产业服务体系（案例）
3）金融服务（产业投资基金）（案例）
4）智慧运营服务
四、结算退出
1. 项目收益结算方式与时间安排
2. 投资者回报保障措施
3. 项目退出与资产处置
4. 项目后评价与经验总结
第四讲：片区开发的操作五大要点
要点一：风险防范
1. 项目可行性风险
——主要是合规性，包括收入支出、操作程序、政策等的合规性
2. 项目可融性风险
要点二：项目策划
案例解析：PPP项目策划要点
案例解析：TOD项目策划要点
案例解析：EOD项目策划要点
案例解析：城市更新项目策划要点
要点三：模式选择
1. 四级开发组合的商业模式
2. 匹配操作的合作模式（PPPF EPCABO等）
要点四：多元化融资
1. 专项债操作要点（案例讲解）
1）操作流程
2）明确发行主体和期限
3）确定支持领域和资金用途
4）规定还本付息方式
5）控制风险
2. 开发性金融要点（案例讲解）
1）开发性金融适用范围
2）项目评估和筛选
3）融资结构设计
4）风险评估和管理
5）项目实施和监督
3. 其他金融机构
要点五：片区运营
1. 能力建设
2. 产品体系
3. 品牌推广
——公司项目讨论与答疑
张威老师 产业地产战略与实操运营专家
张威老师曾先后在政府机关、知名企业和央企担任重要职务，擅长将前沿趋势与企业的发展相结合，应用在产业地产战略与实操运营当中，曾参与并主导了多个重要产业园区项目的规划、开发和运营工作，同时也为中国五矿、中国建筑、中冶集团、中交集团、中化集团、中航工业集团等企业讲授《片区开发实务》、《产城融合模式理论与实践》、《产业新城开发》、《新业园区招商运营》等系列课程，累计60 期。
【01】-曾作为华夏幸福基业第一个园区固安开发区的开发初期技术负责人，华夏“产业新城”模式的提出者和创造者之一，创造了华夏幸福基业产业园区规划体系；
——主要业务板块产出：负责园区拓展、策划规划、产业研究等前期工作，创造了“四有”产业新城选址模式、启动区“四菜一汤”开发模型等，并将其应用在产业园区的开发运营上，成功打造了河北固安工业区、大厂潮白新城、香河产业新城、怀来京北生态新城等产业项目，助力企业实现营业收入跨入100亿大关。
【02】-曾致力于推广中国五矿集团产业新城园区发展模式（产业地产标准化 流程化 规模化 产业化）的研究与实践，提升园区土地价值。
——主要业务板块产出：制定五矿产业地产发展战略与实施计划，负责产业地产事业部技术性工作，负责拟拓展项目的选址论证、项目策划、产业研究与项目开发方案等，并指导已开发项目的载体建设与招商支持，同时成功拓展五矿营口产业园、五矿汕头粤东总部新城、五矿北京观山产业园、成都郫都产业园等新项目落地，助力企业实现利润20 亿元。
——企业人才培养：曾主导负责五矿产业地产专业人才的培养，结合企业的发展现状以及规划，提供《园区开发实务》、《园区战略发展规划》、《园区招商引资》等系列课程的培训，累计25场，为企业发展奠定了人才基础。
【03】-曾负责北京和谷发展科技集团长期发展战略制定与实施，产业园项目的投资拓展、产业发展、开发管理、招商管理、园区运营等；带领研究产业和行业政策，进行政府合作模式创新。
——主要业务板块产出：曾主导【涿州中关村和谷创新产业园】项目执行与落地，规划占地1500亩，项目已取地476亩，竣工面积20万平米，共引入企业210家，初步形成了高端装备、电子信息、生物技术、生产服务四大产业集群。经统计，截止到2022年底，已引入企业实现年产值20亿以上，年税收1.2亿以上。园区相继荣获了国家级众创空间、河北省科技企业孵化器、河北省小型微型创新创业示范基地、河北省中小企业公共服务平台。
部分项目/授课案例：
|
企业名称 | 项目名称/授课课题 | 项目成果/授课期数 |
华夏幸福基业 | 【固安产业新城】 | 助力固安县实现GDP300多亿，跨入百强县 |
【大厂潮白新城】 | 实现销售收入100亿 | |
中国五矿 | 【营口产业园】 | 实现利润10亿 |
【汕头粤东物流新城】 | 实现利润5亿 | |
张江科技城 | 【张江平湖园】 | 张江第一个上海之外的园区 |
和谷发展集团 | 【涿州中关村和谷创新产业园】 | 实现年产值20多亿，国家级众创空间 |
【高碑店和谷智能科技小镇】 | 创建国家级特色小镇，省级特色小镇 | |
中国五矿 | 《产业新城开发》 《产业园投融资模式解析及操作实务》 《新时期片区综合开发实施路径及操作实务》 | 累计授课15期 |
中国交通建设 | 《产城融合模式理论与实践》 《产业园区发展模式与战略》 《产业载体招商运营的关键四步法》 | 累计授课12期 |
华夏幸福基业 | 《产业园区运营实务》 《产业园投融资模式解析及操作实务》 | 累计授课8期 |
公开课 （深圳、北京） | 《产业新城开发》 《产业园区运营实务》 《片区综合开发实施路径及操作实务》 | 累计授课20期 |
主讲课程：
《EOD项目操作实务》
《产业园区运营实务》
《产业园区全流程操盘实务》
《产业园区发展模式与战略》
《TOD站城一体化(片区)开发要点》
《产业载体招商运营的关键四步法》
《产业园投融资模式解析及操作实务》
《新时期片区综合开发实施路径及操作实务》
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