问：什么是业主自治？
答：在我国小区均实行业主自治的制度，按照业主自己的意愿治理小区。业主大会为最高的权利机构，其次是代表大会，两会形成的决议由业委会负责执行。实际中由于大多数小区业主自治缺乏专业指导，因此多为居委会和物业公司代劳。
简单地说，成立业委会，小区重大事项按《民法典》278条执行，就是业主自治。
问：什么是物业自管？
答：物业管理是业主自治的其中一项事务。业委会可以委托物业公司全包管理，也可以采用直接聘请物业经理人与物业服务分包相结合的物业管理模式，后者就是物业自管的一种体现。
问：业主自管的法律依据是什么？
答：依据《民法典》第二百八十四条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。依据《苏州市住宅区物业管理条例》第三章：物业管理遵循党建引领、政府组织、业主自治、专业服务相结合的原则。
业主自行管理简称业主自管，业主自管管理的是小区的建筑物及其附属设施。业主自管的概念小于业主自治。
问：如何实施物业自管？
答：先通过业主大会的表决，再由业主自治组织自管会或业委会组织实施。
问：自管后对于业主最大的好处是什么？
答：让物业服务从盈利的目的回归到为业主提供优质服务的本质上来，配置足额的物业服务人员，执行高标准的物业服务工作。物业费、停车费、广告费、商业用房租金等都归全体业主所有，所有的资金都将持续用于小区的建设改造，不断提升业主的生活品质。如有结余的资金还可以以物质或资金的形式返还给业主，所以很多物业自管小区都给业主发红包。
问：自管后业主能够享有哪些实惠？
答：自管后可以根据小区的实际情况，把收支结余的资金投入小区持续建设中，还可以返还部分现金给业主，发放购物卡、生活物资给业主，或减免业主的部分停车费、电梯费等费用。
问：物业自管是业主自己去做保安保洁吗？具体是什么样的管理形式？
答：物业自管是一种业主自治的管理形式，并非让业主去扫地看门。管理团队由业委会聘请持证的物业职业经理人进行管理（物业经理、客服、出纳、工程主管），劳务团队由业委会委托的酬薪制物业公司分包管理（保安、保洁、管家、绿化、维修）。实际上是直聘与分包相结合的一种物业管理形式。
问：自管后如何规避用工责任？
答：业委会会给全体业主以直聘的物业管理人员购买公众责任险，出现意外由保险公司理赔。劳务团队由物业分包公司自行承担用工分险。
问：自管后电梯、消防等设施设备安全责任由谁承担？
答：小区里的电梯、消防、监控等特种设施设备由专业的第三方维保公司进行维保，由于维保不到位产生的后果由维保公司承担。这点与过去业委会委托物业公司包干制管理并无区别，物业公司同样是委托第三方进行维保的，维保资金同样来自于物业费。
问：业主们都不是专业人士不懂自治管理的相关工作，如何保证小区自管的模式、规章、财务、运营、监督等体制能够长期规范的执行？
答：由专业政府机构对各业委会进行业主自治物业自管工作的全面辅导，专业机构有多年小区自治物业自管的实践经验，包括：模式建立、规章制度拟定、财务制度、运营机制、监督机制等，达到自治管理的长期成功。
问：业主们如何监督小区的财务工作，确保资金取之于民用之于民？
答：自管后所有收支都是公开透明的，小区的财务工作将委托财税咨询公司或有会计资质的业主担任，依据小区的《议事规则》自管会（业委会）每月会把收支账目公布在业主微信公众号里，供全体业主查阅及监督。
相关报表有：《财务分析表》、《银行存款台账表》、《出纳现金存款台账表》、《财务收入汇总表》、《财务支出汇总表》。每年聘请审计公司对账目进行审计并公示在业主微信公众号里。
问：业主们如何监督自管物业的物业服务工作?
答：业委会已经制定了《物业服务标准》、《物业岗位职责》、《装修管理规定》、《养宠管理规定》、《停车管理规定》、《物业财务制度》、《物业考核标准》、《物业年度满意度调查报告》等各项物业管理制度，作为管理和监督依据，物业服务的各项内容和标准均公示在业主微信公众号里，业主对物业服务有任何不满，可以随时联系物业服务中心自管物业经理，或自管会（业委会）主任。
问：业主监事会是什么组织？有什么作用？
答：业主监事会是依据《苏州市住宅区物业管理条例》成立的业主自治组织，用于监督自管会（业委会）的工作，由业主自荐或推选产生，相当于纪委的作用。物业自管后依据小区《议事规则》对自管会（业委会）的合同签订、财务支出进行审查，确保自管会（业委会）工作的规范性。
问：自管后小区里的工程或供应商是否可以由业主来承接？
答：小区物业管理中例如修路、扩建停车场等必然会涉及到第三方服务，届时自管会（业委会）将通过业主微信公众号公开组建“业主专项组”，由专项组负责制定方案及选用供应商，业主均可报名或推荐。
问：自管后可以在小区里开展经营性活动吗？比如在电梯里加装广告。
答：原则上小区里是不开展经营性活动的，以免扰民。如有公益活动需要开展，需经过业主大会、代表大会或自管后（业委会）表决同意，在小区公共区开展的活动，如有收益归全体业主所有。在电梯里加装广告需要经过本幢楼2/3的业主同意，收入归本幢楼全体业主专有使用。
问：假如自管后业主不满意，怎么办？
答：业主可以向自管会（业委会）反应，也可以向监事会投诉，还可以向政府有关部门投诉，也可以召开业主大会更换自管会（业委会）或取消物业自管，从新选聘包干制物业公司。
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